Als buitenlander een nieuwbouwvilla op Menorca kopen: wat de Spaanse wet zegt
Ja. Een burger van de Europese Unie koopt op Menorca onder dezelfde voorwaarden als een Spanjaard. Ook een koper van buiten de EU mag kopen, maar op de eilanden eist de wet een militaire vergunning, behalve in de stedelijke gebieden die de regeling zelf uitzondert: controleer dit vóór u tekent.
EU-burgers: geen bijzondere voorwaarden
De Spaanse wet 8/1975 beperkt de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in zogeheten „zones met beperkte toegang tot eigendom voor buitenlanders”. Sinds 1991 zondert de aanvullende bepaling ervan EU-onderdanen uit van die beperkingen:
„De beperkingen voor de verwerving van eigendom […] die gelden in de gebieden die zijn of worden aangewezen als zones met beperkte toegang tot eigendom voor buitenlanders […] zijn niet van toepassing op natuurlijke personen die de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Economische Gemeenschap bezitten.”Ley 8/1975, aanvullende bepaling, lid 1 (toegevoegd bij Ley 31/1990)
Kopers van buiten de EU: de militaire vergunning
Het uitvoeringsbesluit van die wet (Koninklijk Besluit 689/1978) wijst alle eilanden aan als zone met beperkte toegang:
„a) Eilandgebieden. 1. Omvat alle eilanden en eilandjes onder nationale soevereiniteit.”Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a)
In die zones heeft een buitenlander van buiten de EU voor de aankoop een militaire vergunning nodig:
„a) De verwerving, op welke titel ook, door buitenlandse natuurlijke of rechtspersonen, van eigendom van landelijke of stedelijke percelen, met of zonder bebouwing, of van werken of bouwwerken van welke aard ook.”Real Decreto 689/1978, art. 37.a) (zelfde tekst in art. 18.a van Ley 8/1975)
Hetzelfde besluit zondert echter kernen en bebouwde gebieden uit:
„Buiten het toepassingsgebied van dit hoofdstuk valt […] de oppervlakte van de huidige stedelijke kernen van niet aan de grens gelegen plaatsen of hun huidige bebouwde gebieden of uitbreidingsgebieden. Voor toekomstige geldt deze alinea mits zij zijn opgenomen in volgens de stedenbouwkundige wetgeving goedgekeurde plannen waarover het ministerie van Defensie positief heeft geadviseerd.”Real Decreto 689/1978, art. 35.1
Of een stedelijk perceel is uitgezonderd, hangt dus af van het bestemmingsplan. Artikel 35.4 geeft aan hoe u dat controleert: wanneer de gemeente het attest afgeeft dat een terrein in een bestemmingsplan ligt, vermeldt zij of het advies van Defensie positief was. Is de vergunning nodig, dan moeten de notaris en de registrateur die vóór de akte en de inschrijving eisen (Ley 8/1975, art. 20).
U hebt een fiscaal identificatienummer nodig
Elke handeling met fiscale gevolgen, zoals de aankoop van een woning, vereist een fiscaal identificatienummer. Het algemene reglement voor belastingbeheer regelt dit zo:
„Voor natuurlijke personen zonder Spaanse nationaliteit is het fiscaal identificatienummer het identiteitsnummer voor buitenlanders dat hun wordt toegekend […].”Real Decreto 1065/2007, art. 20.1
Wie geen identiteitsnummer voor buitenlanders (NIE) heeft, moet bij de Spaanse belastingdienst een fiscaal nummer aanvragen dat met de letter M begint (art. 20.2).
Koop op plan: uw geld moet gegarandeerd zijn
Wanneer een projectontwikkelaar vóór de oplevering voorschotten ontvangt, verplicht de Spaanse bouwwet (Ley 38/1999) hem die te garanderen:
„a) Vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning de terugbetaling van de betaalde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente te garanderen, door middel van een borgtochtverzekering […] of een hoofdelijke bankgarantie van kredietinstellingen […], voor het geval dat de bouw niet begint of niet binnen de voor de oplevering van de woning overeengekomen termijn wordt voltooid.
b) De door de kopers vooruitbetaalde bedragen te ontvangen via kredietinstellingen, waar zij moeten worden gestort op een bijzondere rekening, gescheiden van alle andere middelen van de projectontwikkelaar […].”Ley 38/1999, eerste aanvullende bepaling, onderdeel Een.1
De garantie dekt ook de betaalde belastingen en de wettelijke rente (onderdeel Een.2). Vraag de polis of bankgarantie op uw naam vóór u geld betaalt: de wet eist „een individuele verzekeringspolis voor elke koper” (onderdeel Twee.1.a).
De tienjarige verzekering
Woongebouwen moeten een garantie van tien jaar hebben voor schade aan de draagstructuur (funderingen, kolommen, balken, vloeren, dragende muren …), volgens artikel 19.1.c) en de tweede aanvullende bepaling van Ley 38/1999. Voor wie zijn eigen huis bouwt geldt een uitzondering, die we uitleggen in ons artikel over zelfbouw met begeleiding.
Een aankoop geeft geen recht meer op een „golden visa”
Het verblijfsvisum voor vastgoedinvesteerders is op 3 april 2025 afgeschaft: de organieke wet 1/2025 heeft artikel 63 van Ley 14/2013, dat het regelde, zonder inhoud gelaten. Een woning kopen in Spanje geeft geen toegang meer tot die verblijfsvergunning.
Zo koopt u een LLUM-villa
De LLUM-villa's in de Calle Acacias in Coves Noves hebben al een bouwvergunning en kunnen op twee manieren worden gekocht:
- Zelfbouw met begeleiding: u koopt het perceel met het goedgekeurde project en de vergunning en geeft zelf de bouw in opdracht, geraamd op 16–20 maanden.
- Koop op plan: u koopt de afgewerkte villa tegen een vaste prijs vanaf de eerste dag, sleutelklaar opgeleverd in 20–26 maanden.
Beide vormen worden anders belast: zie Belastingen bij de aankoop van nieuwbouw op Menorca. Woont u buiten de EU, lees dan ook ons artikel voor Britse en Amerikaanse kopers.
Bronnen
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (geconsolideerde tekst, BOE) — art. 18, art. 20 en aanvullende bepaling
- Real Decreto 689/1978, Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (BOE) — art. 32, 35 en 37
- Real Decreto 1065/2007, Reglamento general de gestión e inspección tributaria (BOE) — art. 20
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) — art. 19 en eerste en tweede aanvullende bepaling
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (BOE) — art. 63, zonder inhoud sinds 3-4-2025
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE) — eenentwintigste slotbepaling
Informatief artikel, geschreven op basis van de regelgeving die gold op de herzieningsdatum. Het vervangt niet het advies van een advocaat of belastingadviseur over uw specifieke situatie. Citaten uit de Spaanse wetgeving zijn niet-officiële vertalingen: alleen de Spaanse tekst in de officiële publicatiebladen is rechtsgeldig.
