Comprar una villa de obra nueva en Menorca siendo extranjero: lo que dice la ley
Sí. Un ciudadano de la Unión Europea compra en Menorca en las mismas condiciones que un español. Un comprador de fuera de la UE también puede comprar, pero en las islas la ley le exige autorización militar, salvo en las zonas urbanas que la propia norma deja fuera: conviene comprobarlo antes de firmar.
Ciudadanos de la UE: sin requisitos especiales
La Ley 8/1975 limita la compra de inmuebles por extranjeros en las llamadas «zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros». Desde 1991, su disposición adicional excluye de esas limitaciones a los ciudadanos comunitarios:
«Las limitaciones que para la adquisición de la propiedad […] son de aplicación en los territorios declarados, o que se declaren, zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros […] no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea».Ley 8/1975, disposición adicional, apartado 1 (añadida por la Ley 31/1990)
Compradores de fuera de la UE: la autorización militar
El Reglamento de la Ley (Real Decreto 689/1978) declara zona de acceso restringido la totalidad de las islas:
«a) Territorios insulares. 1. Comprende la totalidad de las islas e islotes de soberanía nacional.»Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a)
En esas zonas, la compra por un extranjero de fuera de la UE necesita autorización militar:
«a) La adquisición, cualquiera que sea su título, por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase.»Real Decreto 689/1978, art. 37.a) (mismo texto en el art. 18.a de la Ley 8/1975)
Pero el mismo Reglamento deja fuera de este régimen los cascos urbanos y las zonas urbanizadas:
«Queda fuera del ámbito de aplicación de este capítulo […] la superficie ocupada por los actuales núcleos urbanos de poblaciones no fronterizas o sus zonas urbanizadas o de ensanche actuales. Respecto de las futuras, se aplicará lo previsto en este párrafo siempre que consten en planes aprobados conforme a lo establecido en la legislación urbanística que hayan sido informados favorablemente por el Ministerio de Defensa».Real Decreto 689/1978, art. 35.1
Por eso, que una parcela urbana quede fuera depende de su planeamiento. La forma de comprobarlo la da el propio artículo 35.4: los ayuntamientos hacen constar si el informe de Defensa fue favorable al expedir el certificado de que un terreno está incluido en un plan urbanístico. Si hace falta la autorización, el notario y el registrador deben exigirla antes de la escritura y de la inscripción (Ley 8/1975, art. 20).
Necesitas un número de identificación fiscal
Para cualquier operación con trascendencia tributaria, como comprar una vivienda, un extranjero necesita número de identificación fiscal. El Reglamento de gestión tributaria lo regula así:
«Para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne […]».Real Decreto 1065/2007, art. 20.1
Quien no tenga número de identidad de extranjero (NIE) debe pedir a la Agencia Tributaria un número de identificación fiscal que empieza por la letra M (art. 20.2).
Si compras sobre plano: tu dinero tiene que estar garantizado
Cuando un promotor cobra cantidades a cuenta antes de entregar la vivienda, la Ley de Ordenación de la Edificación le obliga a garantizarlas:
«a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución […] o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito […], para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor […].»Ley 38/1999, disposición adicional primera, apartado Uno.1
La garantía cubre también los impuestos pagados y el interés legal del dinero (apartado Uno.2). Pide la póliza o el aval a tu nombre antes de entregar dinero: la ley exige «una póliza de seguro individual por cada adquirente» (apartado Dos.1.a).
El seguro decenal
Los edificios de viviendas necesitan una garantía de diez años por daños en la estructura (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga…), según el artículo 19.1.c) y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999. Hay una excepción para quien construye su propia casa, que explicamos en el artículo sobre autopromoción gestionada.
Comprar ya no da derecho a la «golden visa»
El visado de residencia para inversores inmobiliarios desapareció el 3 de abril de 2025: la Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido el artículo 63 de la Ley 14/2013, que lo regulaba. Comprar una vivienda en España ya no da acceso a ese permiso de residencia.
Cómo se compra una villa LLUM
Las villas LLUM, en la calle Acacias de Coves Noves, tienen la licencia de obra concedida y se pueden comprar de dos formas:
- Autopromoción gestionada: compras la parcela con el proyecto visado y la licencia, y contratas tú la construcción, estimada en 16–20 meses.
- Venta sobre plano: compras la villa terminada, con precio cerrado desde el primer día y entrega llave en mano en 20–26 meses.
Los impuestos de cada modalidad son distintos: los explicamos en Impuestos al comprar una vivienda nueva en Menorca. Si vives fuera de la UE, lee también el artículo para compradores británicos y estadounidenses.
Fuentes
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (texto consolidado, BOE) — art. 18, art. 20 y disposición adicional
- Real Decreto 689/1978, Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (BOE) — arts. 32, 35 y 37
- Real Decreto 1065/2007, Reglamento general de gestión e inspección tributaria (BOE) — art. 20
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) — art. 19 y disposiciones adicionales primera y segunda
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (BOE) — art. 63, sin contenido desde el 3-4-2025
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE) — disposición final vigésima primera
Artículo informativo, redactado a partir de la normativa vigente en la fecha de revisión. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
