Blog

Belastingen bij de aankoop van nieuwbouw op Menorca (2026): btw, zegelrecht en overdrachtsbelasting

Gepubliceerd op 5 oktober 2026

Een nieuwbouwwoning die u van de projectontwikkelaar koopt, betaalt 10 % btw en op de Balearen voor de notariële akte 1,5 % zegelrecht (AJD), of 2 % als ze één miljoen euro of meer waard is. Een bestaande woning betaalt geen btw maar overdrachtsbelasting (ITP), die op de Balearen wordt berekend met een schijventarief van 8 % tot 13 %.

Nieuwbouw: 10 % btw

De eerste verkoop van een woning door haar projectontwikkelaar valt onder de btw tegen het verlaagde tarief:

„Een. Het tarief van 10 procent is van toepassing op de volgende handelingen: […] 7.º Gebouwen of gedeelten daarvan die geschikt zijn voor gebruik als woning, met inbegrip van parkeerplaatsen tot maximaal twee eenheden en de daarin gelegen bijgebouwen die samen worden overgedragen.”Ley 37/1992 (btw-wet), art. 91.Uno.1.7.º

De wet beschouwt als „eerste levering” die van een voltooid gebouw door de projectontwikkelaar (art. 20.Uno.22.º.A). Latere verkopen, de „tweede en volgende leveringen”, zijn vrijgesteld van btw en betalen in de regel in plaats daarvan overdrachtsbelasting (wet ITP-AJD, art. 7.5).

De akte: zegelrecht (AJD)

Valt de aankoop onder de btw, dan betaalt de akte daarnaast AJD (wet ITP-AJD, art. 31.2) tegen het tarief van de betreffende regio. Op de Balearen:

• 1,5 % als algemeen tarief (Balearische geconsolideerde tekst over overgedragen belastingen, art. 15).
• 2 % als het pand 1.000.000 € of meer waard is: „wanneer de werkelijke of aangegeven waarde […] van het pand gelijk is aan of hoger dan 1.000.000 euro, geldt een tarief van 2 %” (art. 17 bis).

Voor een eerste hoofdverblijf met een waarde tot 270.151,20 € bestaat een verlaagd tarief van 1 % (art. 17.1); voor een tweede woning geldt het niet.

Bestaande woning: overdrachtsbelasting (ITP)

Op de Balearen is de ITP geen vast percentage: het schijventarief wordt op de totale waarde toegepast en de uitkomst geeft een „gemiddeld tarief” (Balearische geconsolideerde tekst, art. 10.a):

Perceel voor zelfbouw: het hangt af van de verkoper

Bij zelfbouw koopt u eerst het perceel en geeft u daarna de bouw in opdracht. Elk deel wordt anders belast:

• Het perceel, verkocht door een onderneming of beroepsbeoefenaar in het kader van haar activiteit: de verkoop van bouwgrond valt onder de btw tegen het normale tarief van 21 % (btw-wet, art. 90.Uno), want de vrijstelling van artikel 20.Uno.20.º geldt alleen voor landelijke en niet-bebouwbare grond. De akte betaalt daarnaast AJD.
• Het perceel, verkocht door een particulier: geen btw; de handeling betaalt ITP volgens het tarief hierboven (wet ITP-AJD, art. 7.5).
• De bouw van de woning: betaalt 10 % btw als u die rechtstreeks als opdrachtgever contracteert: „Werken in onroerende staat […] die voortvloeien uit overeenkomsten die rechtstreeks tussen de opdrachtgever en de aannemer zijn gesloten en die de bouw of renovatie betreffen van gebouwen of gedeelten daarvan die hoofdzakelijk voor bewoning bestemd zijn” (btw-wet, art. 91.Uno.3.1.º).

Bij elke LLUM-verkoop laten we u weten welke regeling geldt. Laat het definitieve bedrag berekenen door uw belastingadviseur met de cijfers van uw aankoop.

Na de aankoop: de jaarlijkse belasting voor niet-ingezetenen

Woont u niet in Spanje en gebruikt u de villa zelf, dan betaalt u elk jaar inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) over een „forfaitair” inkomen, ook als u niet verhuurt (IRNR-wet, art. 13.1.h).

• Het forfaitaire inkomen is een percentage van de kadastrale waarde: in de regel 2 %, of 1,1 % als de kadastrale waarden van de gemeente zijn herzien onder de voorwaarden van artikel 85 van de wet op de inkomstenbelasting, waarnaar de IRNR-wet verwijst (art. 24.5). De belastingdienst publiceert elk jaar welk percentage geldt.
• Het tarief is in de regel 24 %, of 19 % voor inwoners van een andere EU- of EER-staat met een effectieve uitwisseling van belastinginformatie (IRNR-wet, art. 25.1.a).
• De belasting ontstaat op 31 december en wordt aangegeven met formulier 210 (Agencia Tributaria).

Als u koopt van een niet-ingezeten verkoper

Woont bij een doorverkoop de verkoper niet in Spanje, dan moet de koper 3 % van de prijs inhouden en als voorschot op de belasting van de verkoper aan de fiscus betalen:

„Bij overdrachten van in Spanje gelegen onroerend goed door belastingplichtigen zonder vaste inrichting is de verkrijger verplicht 3 procent van de overeengekomen tegenprestatie in te houden en af te dragen, of de overeenkomstige voorafbetaling te doen […].”IRNR-wet, art. 25.2

Als u hebt gelezen dat het forfaitaire inkomen in 2027 verandert

Het koninklijk wetsbesluit 26/2026 van 29 september verving vanaf 2027 het forfaitaire inkomen in de inkomstenbelasting door een schaal van 1,1 % tot 3 %. Het Congres heeft het niet bekrachtigd en het is op 2 oktober 2026 ingetrokken (BOE-A-2026-20526): die wijzigingen gelden dus niet.

Bronnen

1. Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (geconsolideerde tekst, BOE) — art. 20.Uno.20.º en 22.º, 90.Uno en 91.Uno
2. Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD (BOE) — art. 7.5 en 31.2
3. Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de tributos cedidos de las Illes Balears (BOE) — art. 10, 15, 17 en 17 bis
4. Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE) — art. 13.1.h), 24.5 en 25
5. Ley 35/2006, del IRPF (BOE) — art. 85
6. Agencia Tributaria: forfaitair inkomen uit stedelijk vastgoed voor eigen gebruik (niet-ingezetenen)
7. Resolución de 2 de octubre de 2026, intrekking van Real Decreto-ley 26/2026 (BOE)

Informatief artikel, geschreven op basis van de regelgeving die gold op de herzieningsdatum. Het vervangt niet het advies van een advocaat of belastingadviseur over uw specifieke situatie. Citaten uit de Spaanse wetgeving zijn niet-officiële vertalingen: alleen de Spaanse tekst in de officiële publicatiebladen is rechtsgeldig.

Terug naar de blog