Acheter une villa neuve à Minorque quand on est étranger : ce que dit la loi espagnole
Oui. Un citoyen de l’Union européenne achète à Minorque dans les mêmes conditions qu’un Espagnol. Un acheteur hors UE peut aussi acheter, mais dans les îles la loi exige une autorisation militaire, sauf dans les zones urbaines que le texte lui-même exclut : vérifiez-le avant de signer.
Citoyens de l’UE : aucune condition particulière
La loi espagnole 8/1975 encadre l’achat de biens immobiliers par des étrangers dans les « zones d’accès restreint à la propriété des étrangers ». Depuis 1991, sa disposition additionnelle exclut de ces restrictions les ressortissants communautaires :
« Les limitations à l’acquisition de la propriété […] applicables dans les territoires déclarés, ou qui seront déclarés, zones d’accès restreint à la propriété des étrangers […] ne s’appliqueront pas aux personnes physiques ayant la nationalité d’un État membre de la Communauté économique européenne. »Ley 8/1975, disposition additionnelle, alinéa 1 (ajoutée par la Ley 31/1990)
Acheteurs hors UE : l’autorisation militaire
Le règlement d’application de cette loi (décret royal 689/1978) déclare zone d’accès restreint la totalité des îles :
« a) Territoires insulaires. 1. Comprend la totalité des îles et îlots sous souveraineté nationale. »Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a)
Dans ces zones, l’achat par un étranger hors UE nécessite une autorisation militaire :
« a) L’acquisition, à quelque titre que ce soit, par des personnes physiques ou morales étrangères, de la propriété de biens ruraux ou urbains, bâtis ou non, ou d’ouvrages ou constructions de toute nature. »Real Decreto 689/1978, art. 37.a) (même texte à l’art. 18.a de la Ley 8/1975)
Mais ce même règlement exclut de ce régime les centres urbains et les zones urbanisées :
« Est exclue du champ d’application du présent chapitre […] la surface occupée par les centres urbains actuels des localités non frontalières ou leurs zones urbanisées ou d’extension actuelles. Pour les futures, le présent alinéa s’appliquera à condition qu’elles figurent dans des plans approuvés conformément à la législation d’urbanisme ayant reçu un avis favorable du ministère de la Défense. »Real Decreto 689/1978, art. 35.1
L’exclusion d’une parcelle urbaine dépend donc de son plan d’urbanisme. L’article 35.4 indique comment le vérifier : lorsque les mairies délivrent le certificat attestant qu’un terrain est inclus dans un plan d’urbanisme, elles y mentionnent si l’avis de la Défense a été favorable. Si l’autorisation est nécessaire, le notaire et le conservateur des hypothèques doivent l’exiger avant l’acte et l’inscription (Ley 8/1975, art. 20).
Il vous faut un numéro d’identification fiscale
Toute opération ayant une incidence fiscale, comme l’achat d’un logement, exige un numéro d’identification fiscale. Le règlement général de gestion fiscale le prévoit ainsi :
« Pour les personnes physiques qui n’ont pas la nationalité espagnole, le numéro d’identification fiscale sera le numéro d’identité d’étranger qui leur est attribué […]. »Real Decreto 1065/2007, art. 20.1
Une personne sans numéro d’identité d’étranger (NIE) doit demander à l’administration fiscale espagnole un numéro d’identification fiscale commençant par la lettre M (art. 20.2).
Achat sur plan : votre argent doit être garanti
Lorsqu’un promoteur perçoit des acomptes avant de livrer le logement, la loi espagnole sur la construction (Ley 38/1999) l’oblige à les garantir :
« a) Garantir, dès l’obtention du permis de construire, le remboursement des sommes versées majorées des intérêts légaux, au moyen d’un contrat d’assurance-caution […] ou d’une caution bancaire solidaire émise par des établissements de crédit […], au cas où la construction ne commencerait pas ou ne serait pas menée à bien dans le délai convenu pour la livraison du logement.
b) Percevoir les sommes avancées par les acquéreurs par l’intermédiaire d’établissements de crédit, où elles doivent être déposées sur un compte spécial, séparé de tout autre fonds appartenant au promoteur […]. »Ley 38/1999, première disposition additionnelle, section Un.1
La garantie couvre aussi les impôts payés et l’intérêt légal (section Un.2). Demandez la police ou la caution à votre nom avant de verser de l’argent : la loi exige « une police d’assurance individuelle pour chaque acquéreur » (section Deux.1.a).
L’assurance décennale
Les immeubles d’habitation doivent disposer d’une garantie de dix ans couvrant les dommages à la structure (fondations, poteaux, poutres, planchers, murs porteurs…), selon l’article 19.1.c) et la deuxième disposition additionnelle de la Ley 38/1999. Il existe une exception pour qui construit sa propre maison, expliquée dans notre article sur l’autopromotion accompagnée.
Acheter ne donne plus droit au « golden visa »
Le visa de résidence pour les investisseurs immobiliers a disparu le 3 avril 2025 : la loi organique 1/2025 a vidé de son contenu l’article 63 de la Ley 14/2013, qui le régissait. Acheter un logement en Espagne ne donne plus accès à ce titre de séjour.
Comment acheter une villa LLUM
Les villas LLUM, situées calle Acacias à Coves Noves, disposent déjà du permis de construire et peuvent s’acheter de deux façons :
- Autopromotion accompagnée : vous achetez la parcelle avec le projet visé et le permis, et vous engagez vous-même la construction, estimée à 16–20 mois.
- Vente sur plan : vous achetez la villa terminée, à prix ferme dès le premier jour, livrée clés en main en 20–26 mois.
Chaque formule a une fiscalité différente : voir Impôts à l’achat d’un logement neuf à Minorque. Si vous résidez hors de l’UE, lisez aussi notre article pour les acheteurs britanniques et américains.
Sources
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (texte consolidé, BOE) — art. 18, art. 20 et disposition additionnelle
- Real Decreto 689/1978, Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (BOE) — art. 32, 35 et 37
- Real Decreto 1065/2007, Reglamento general de gestión e inspección tributaria (BOE) — art. 20
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) — art. 19 et première et deuxième dispositions additionnelles
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (BOE) — art. 63, sans contenu depuis le 3-4-2025
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE) — vingt et unième disposition finale
Article informatif, rédigé à partir de la réglementation en vigueur à la date de révision. Il ne remplace pas les conseils d’un avocat ou d’un conseiller fiscal pour votre cas particulier. Les citations de la législation espagnole sont des traductions non officielles : seul le texte espagnol publié aux journaux officiels fait foi.
